Tegenvallende bezoekersaantallen: geen gebrek
In franchise-constructies wordt vaak een winkelpand te gehuurd of ondergehuurd. Uiteraard zijn zowel franchisegever als ook franchisenemer er bij gebaat dat een dergelijk winkelpand druk bezocht wordt. Sinds de invoering van het nieuwe huurrecht is het zo dat een (onder)huurder/franchisenemer van een onroerende zaak de (onder)verhuurder/franchisegever kan aanspreken op gebreken aan deze roerende zaak. De vraag die dan al snel rijst is of het mogelijk is tegenvallende bezoekersaantallen als een gebrek aan het gehuurde aan te merken. De kantonrechter te Amersfoort meent van niet.
De casus is als volgt: huurders sluiten huurovereenkomsten voor winkelunits in een winkelcentrum. Voorafgaand hieraan heeft de verhuurder van positieve informatie over de objecten verstrekt. Nadat het winkelcentrum geopend was bleken de bezoekersaantallen ver achter te blijven bij de verwachtingen alle partijen, de omzetten van de huurders waren hierdoor minder dan verwacht.
Twee huurders van het winkelunits besluiten de verhuurder hierop in rechte aan te spreken en baseren hierbij hun vordering op gebreken aan het gehuurde. Zij stellen hiertoe onder meer dat het winkelcentrum onvoldoende zichtbaar, herkenbaar en toegankelijk is; dat er géén sprake is van een interne en externe routing; dat er sprake is van een onduidelijke branchering omdat het niveau van A-locaties is losgelaten; dat het winkelcentrum vanaf het begin te kampen heeft gehad met een structurele en aanhoudende leegstand.
De kantonrechter overweegt dat van een gebrek sprake is wanneer het genot dat de huurder van het gehuurde mag verwachten achterwege blijft door een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder, waarbij niet iedere teleurgestelde verwachting van de huurder met betrekking tot het door hem gehuurde als gebrek kan worden aangemerkt. Het genot dat de huurder mag verwachten hangt af van de aard van het gehuurde, van hetgeen partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen en van de overige specifieke omstandigheden van het geval.
In dat kader overweegt de kantonrechter dat een huurder van winkelruimten in zijn algemeenheid niet mag verwachten dat de gehuurde winkelruimte voldoende zichtbaar, herkenbaar en toegankelijk is; dat het gehuurde voldoende interne en externe routing biedt; dat het gehuurde niet zonder meer het genot van een A-locatie dient te bieden enkel vanwege het feit dat er een huurprijs voor een A-locatie is overeengekomen (verhuurder betwist overigens dat er een dergelijke huurprijs is overeengekomen); dat leegstand per definitie een gebrek aan een in dat winkelcentrum gehuurde winkelunit vormt.
Daarnaast overweegt de kantonrechter meerdere malen dat de huurders bepaalde eigenschappen niet mochten verwachten omdat zij terzake daarvan geen garanties hebben bedongen. De kantonrechter wil daarmee kennelijk zeggen dat indien er wél garanties waren gegeven, welke niet zouden zijn nagekomen, er wél sprake zou zijn geweest van een gebrek.
Franchisegever en franchisenemer kunnen dus in een (onder)huurovereenkomst opnemen dat bepaalde tekortkomingen géén gebreken zijn in de zin van de wet en dat bepaalde tekortkomingen wél gebreken zijn in de zin van de wet waarmee zij voor een deel zelf bepalen wat de wet in dat geval onder gebreken verstaat. Voor het overige lijkt de toestand van het gehuurde zelf doorslaggevend te zijn voor de vraag of er aan een winkelunit gebreken kleven. Het uitblijven van bezoekers is dat dus voorshands niet.
Voor informatie: Theodoor Ludwig of Derk van Dam
Ludwig & Van Dam advocaten
Koningin Emmaplein 7, 3016 AA Rotterdam
Telefoon: 010 – 2415777, fax 010 - 2415770
www.ludwig-vandam.nl
e-mail: lvd@ludwig-vandam.nl
