Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik
Recentelijk heeft de Rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, de voorwaarden voor artikel 7:296, lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek, waarin de opzegging van de verhuurder wegens dringend persoonlijk duurzaam eigen gebruik, nadere inhoud gegeven. Hoewel de casus feitelijk een exploitatie-overeenkomst betrof, is de uitkomst tevens van belang inzake franchise-overeenkomsten.
In casu hadden huurder en verhuurder naast de huurovereenkomst tevens een exploitatie-overeenkomst gesloten. Op een zeker moment deelde de verhuurder aan de huurder mede dat zij de huurovereenkomst wenste te beëindigen omdat zij de exploitatie voort wilde zetten door een van haar dochtermaatschappijen. De verhuurder gaf als reden dat zij het vestigingspunt voor dringend eigen gebruik nodig had en zodoende op basis van voormeld artikel gerechtigd was de huurovereenkomst te beëindigen. De noodzaak voor de opzegging voor eigen gebruik zou onder meer gelegen zijn - althans zo stelde verhuurder - in het feit dat haar retailstrategie, door de veranderende markt, aanpassing behoefde en de huurder daarbij - in vergelijking met vestigingen die de verhuurder zelf exploiteerde - tevens een lagere omzet genereerde zodat het voortbestaan van de huidige situatie volgens de verhuurder niet zou kunnen voortbestaan.
De Rechtbank oordeelde echter in het nadeel van de verhuurder. De Rechtbank stelde namelijk dat het gebruik door de dochter weliswaar persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296, lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek kan opleveren maar dat het thans gehanteerde winst/risicosysteem (lees: exploitatie-overeenkomst/ franchise-overeenkomst) destijds door de verhuurder zelf is opgezet. Hoewel de huurder achterblijft bij de landelijke cijfers is er volgens de rechtbank geen sprake van een slechte exploitatie. Het streven naar winstmaximalisatie mag - zo beslist de Rechtbank - niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
Concluderend dient gesteld te worden dat een verhuurder gewijzigde marktomstandigheden en retailstrategie niet mag aanwenden voor huuropzegging, althans niet op basis van artikel 7:296, lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek. Daarbij heeft de Rechtbank uitdrukkelijk gesteld dat het streven naar winstmaximalisatie niet mag leiden tot beëindiging van een huurovereenkomst.
Voor informatie:
Theodoor Ludwig of Derk van Dam
Ludwig & Van Dam advocaten
Koningin Emmaplein 7, 3016 AA Rotterdam
Telefoon: 010 – 2415777, fax 010 - 2415770
www.ludwig-vandam.nl
e-mail: lvd@ludwig-vandam.nl
